Les honoraires à la charge du locataire sont plafonnés selon la zone et la surface
Ce que le locataire peut réellement payer à l’agence
Dans le cadre d’un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, vide ou meublé, l’agence peut facturer au locataire certaines prestations liées à son entrée dans les lieux. Ces honoraires de location rémunèrent l’intervention nécessaire pour trouver un occupant et formaliser le contrat.
- l’organisation et la réalisation des visites ;
- la constitution du dossier du candidat locataire ;
- la rédaction du bail ;
- l’état des lieux d’entrée, lorsqu’il est réalisé par l’agence.
Les trois premiers postes correspondent aux honoraires de mise en location. L’état des lieux d’entrée est facturé séparément, avec un plafond propre. La visite peut donc figurer dans les frais demandés au locataire, mais elle ne peut pas être isolée et facturée sans respecter les limites applicables à l’ensemble « visite, dossier et bail ».
Des frais qui restent exclusivement à la charge du propriétaire
Le propriétaire bailleur paie les prestations qui servent uniquement ses intérêts ou relèvent de la gestion de son patrimoine. Cela concerne notamment la publicité du logement, la sélection finale des candidats, la négociation du mandat avec l’agence, l’assurance loyers impayés et la gestion locative courante. Les appels de loyers, la régularisation des charges, le suivi des réparations et la relance d’un impayé ne peuvent pas être imputés au locataire.
Il faut aussi distinguer l’état des lieux d’entrée de celui de sortie. Le premier peut être partagé entre les parties, dans les limites prévues. Le second est, en principe, payé par le propriétaire lorsqu’il mandate seul un professionnel. Cette différence permet de séparer les frais d’installation des prestations liées au départ ou à la gestion du logement.
Les plafonds applicables selon la zone du logement
Le calcul s’effectue en TTC et au mètre carré de surface habitable. Il ne repose donc pas sur la surface de plancher, la surface cadastrale ou une surface comprenant un balcon et une cave. La surface habitable correspond aux pièces réellement habitables du logement, après les déductions prévues par la réglementation.
| Situation du logement | Visite, dossier et bail | État des lieux d’entrée | Plafond total possible |
|---|---|---|---|
| Zone très tendue | 12 € TTC par m² | 3 € TTC par m² | 15 € TTC par m² |
| Zone tendue | 10 € TTC par m² | 3 € TTC par m² | 13 € TTC par m² |
| Zone non tendue | 8 € TTC par m² | 3 € TTC par m² | 11 € TTC par m² |
La zone très tendue correspond notamment à des communes de la zone A bis. La zone tendue vise les communes où l’offre de logements est insuffisante par rapport à la demande, selon le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013. Les autres communes relèvent, pour ce calcul, de la zone non tendue. En cas de doute, vérifiez la commune exacte du bien avant d’accepter un devis ou une facture.
Le second plafond à contrôler : la part du propriétaire
Le plafond au mètre carré n’est pas la seule protection du locataire. Pour les prestations partagées, sa part ne peut pas dépasser celle réglée par le propriétaire. Une agence peut facturer 800 € pour la mise en location d’un logement, mais si la limite applicable au locataire est de 500 €, elle ne peut pas lui demander plus de 400 € lorsque le propriétaire paie 400 €. Si le total atteint 1 200 €, le locataire reste limité au plafond applicable, par exemple 500 €, et le bailleur doit prendre en charge le solde.
Le tarif global négocié entre l’agence et le bailleur peut donc varier, mais il ne doit pas augmenter la part légalement supportée par le candidat locataire. Demandez le montant total des honoraires, leur ventilation par prestation et la répartition prévue entre les deux parties. Ces éléments permettent de comparer la facture aux deux limites applicables.
Calculer le montant maximal avant la signature
La méthode tient en quelques étapes. Identifiez d’abord la zone du logement, puis relevez sa surface habitable dans l’annonce ou le bail. Multipliez cette surface par le plafond correspondant aux prestations de mise en location. Si l’agence réalise l’état des lieux d’entrée, ajoutez le plafond de 3 € TTC par m². Comparez enfin le résultat avec la part réellement facturée au propriétaire.
Exemple pour un appartement de 50 m² en zone tendue
Pour la visite, le dossier et la rédaction du bail, le plafond est de 10 € × 50 m², soit 500 € TTC. Pour l’état des lieux d’entrée, le maximum atteint 3 € × 50 m², soit 150 € TTC. L’agence peut donc demander au locataire jusqu’à 650 € TTC au total, à condition d’avoir réalisé ces prestations et de ne pas lui facturer une part supérieure à celle du bailleur.
Si l’état des lieux est facturé 200 € au total, une répartition de 100 € par partie respecte le plafond de 150 € applicable au locataire. S’il est facturé 400 €, le locataire ne peut pas payer plus de 150 € : les 250 € restants reviennent au propriétaire. Le même calcul s’applique à un logement meublé lorsque le bail relève des règles de plafonnement.
Quand payer les frais d’agence et quels documents demander
Les honoraires de mise en location sont généralement demandés lors de la signature du bail. Les frais d’état des lieux d’entrée interviennent au moment de son établissement, souvent lors de la remise des clés. Aucun paiement ne devrait être exigé pour le simple dépôt d’un dossier, la réservation d’un logement ou l’obtention d’une visite avant la conclusion effective de la location.
Conservez l’annonce, le barème affiché par l’agence, le bail, l’état des lieux et la facture détaillée. Cette dernière doit distinguer les honoraires de visite, de constitution du dossier et de rédaction du contrat, d’une part, et l’état des lieux, d’autre part. Vérifiez aussi la mention TTC, la surface retenue et l’adresse complète du logement. Une erreur de commune ou de surface modifie directement le plafond.
Les frais de gestion locative ne doivent pas apparaître sur la facture adressée au locataire. Ils résultent du contrat conclu entre le propriétaire et son mandataire. L’agence peut proposer au bailleur des services additionnels à tarification libre, mais elle ne peut pas les présenter comme une obligation à régler par le futur occupant.
Réagir face à des honoraires excessifs ou indus
Commencez par demander une explication écrite à l’agence en indiquant votre calcul : zone, surface habitable, plafond au mètre carré et montant contesté. Une erreur de ventilation ou de saisie peut être corrigée avant la signature. Si vous avez déjà payé, demandez le remboursement du trop-perçu par courrier et conservez une copie de vos échanges ainsi que les justificatifs.
- Rassemblez le bail, la facture, l’état des lieux et le barème des honoraires.
- Calculez séparément le plafond de mise en location et celui de l’état des lieux.
- Vérifiez que la part du locataire ne dépasse pas celle du propriétaire.
- Adressez une demande écrite et chiffrée à l’agence ou au bailleur.
- En cas de refus, saisissez la commission départementale de conciliation. Si le litige persiste, le juge des contentieux de la protection peut ensuite être sollicité.
Ces règles concernent principalement les locations de résidence principale soumises à la loi du 6 juillet 1989. Une location saisonnière, un local commercial ou certaines conventions particulières peuvent relever d’un autre régime. Dans tous les cas, exigez une facture détaillée avant de payer : un montant clairement ventilé se vérifie, tandis qu’un forfait vague doit être expliqué.