Réforme de la plus-value immobilière 2026 : le régime actuel reste applicable tant que la loi n’est pas publiée

La réforme de la plus-value immobilière en 2026 suscite des annonces contradictoires. Le principe à retenir est simple : un vote, un amendement ou une proposition ne modifie pas, à lui seul, l’impôt dû lors de la signature. Seule une loi définitivement adoptée et publiée peut faire évoluer le régime. En attendant une éventuelle entrée en vigueur, les ventes réalisées par les particuliers restent soumises aux taux, abattements et exonérations en vigueur.

Réforme 2026 : distinguer le droit applicable du projet annoncé

Le texte discuté au Sénat a notamment envisagé une refonte de la fiscalité des plus-values immobilières. Il prévoit la fin des abattements liés à la durée de détention, la prise en compte de l’érosion monétaire et la baisse de certains taux. Une application au 1er janvier 2027 a été évoquée. Cette perspective ne doit pas être confondue avec une règle applicable à une vente réalisée en 2026.

La navette parlementaire peut modifier profondément un texte entre le Sénat et l’Assemblée nationale, voire conduire à son abandon. Pour préparer une cession, il faut donc raisonner à partir de la loi en vigueur à la date de l’acte authentique, et non à partir d’un titre annonçant une réforme. Le notaire vérifie ce point au moment du calcul.

Conséquence pratique : ne retardez pas une vente uniquement pour bénéficier d’une mesure annoncée. Comparez plutôt le gain fiscal certain d’une année de détention supplémentaire avec le coût de l’attente, l’évolution possible du prix de vente et votre besoin de liquidités.

Le calcul applicable : de la plus-value brute à l’impôt

La plus-value brute correspond au prix de cession net moins le prix d’acquisition majoré. Le prix de vente peut être diminué des frais supportés par le vendeur, par exemple certains frais d’agence, de mainlevée ou de diagnostics lorsqu’ils répondent aux conditions fiscales. Le prix d’achat peut, lui, être augmenté des dépenses admises par le régime fiscal.

Les frais et travaux qui réduisent l’assiette taxable

Les frais d’acquisition peuvent être retenus pour leur montant réel justifié ou, sans justificatifs, via un forfait de 7,5 % du prix d’achat. Pour un bien détenu depuis plus de cinq ans, un forfait travaux de 15 % du prix d’acquisition peut être utilisé, même sans factures. Si les dépenses réelles sont supérieures, les factures d’entreprises peuvent être plus avantageuses.

Les travaux réalisés soi-même ne sont pas retenus au titre de la main-d’œuvre. Une dépense déjà déduite des revenus fonciers ne peut pas non plus être comptée une seconde fois. Il est donc préférable de réunir avant la vente l’acte d’achat, les justificatifs de frais, les factures de rénovation, le mandat de vente et les documents liés à l’occupation du logement.

Deux impositions, deux calendriers d’abattement

Après le calcul de la plus-value brute, les abattements pour durée de détention s’appliquent séparément. Pour l’impôt sur le revenu, l’abattement est de 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis de 4 % la 22e année. L’exonération est totale après 22 ans.

Pour les prélèvements sociaux, l’abattement est de 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, de 1,60 % la 22e année, puis de 9 % par an de la 23e à la 30e année. L’exonération totale intervient donc après 30 ans. La date exacte d’acquisition et la date retenue pour la vente doivent être vérifiées, car elles déterminent le nombre d’années de détention pris en compte.

Taux, surtaxe et simulation : lire le montant réellement dû

Hors exonération, la plus-value immobilière des particuliers est imposée à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et à 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, soit 36,2 % avant abattements. Ce taux global ne s’applique donc pas mécaniquement à la différence entre le prix d’achat et le prix de revente.

Une surtaxe s’ajoute lorsque la plus-value nette imposable dépasse 50 000 €. Son taux commence à 2 %, puis atteint 3 % entre 100 001 € et 150 000 €, 4 % entre 150 001 € et 200 000 €, 5 % entre 200 001 € et 250 000 €, et 6 % au-delà de 250 000 €. Cette surtaxe mérite une vérification spécifique, notamment lorsque plusieurs vendeurs se partagent le bien.

Exemple : un bien acheté 350 000 € est revendu 600 000 €, avec 8 000 € de frais de cession. En retenant 7,5 % de frais d’acquisition, soit 26 250 €, et le forfait travaux de 15 %, soit 52 500 €, le prix d’acquisition majoré atteint 428 750 €. Le prix de cession net est de 592 000 €, ce qui donne une plus-value brute de 163 250 €.

Les abattements dépendent ensuite de la date exacte d’acquisition. Ils doivent être calculés avant d’estimer l’impôt et une éventuelle surtaxe. Cet exemple ne permet donc pas, à lui seul, de déterminer le montant final dû.

Résidence principale, bien locatif, SCI : les situations à ne pas confondre

La résidence principale reste le cas le plus protecteur

La vente de la résidence principale est en principe totalement exonérée, à condition qu’il s’agisse de la résidence habituelle et effective du vendeur au jour de la cession. Après un déménagement, l’exonération peut subsister si le logement est mis en vente sans délai anormal, reste vacant et n’est pas reloué. Un délai d’environ un an est généralement admis selon les circonstances, sans constituer une garantie automatique.

La résidence secondaire, le logement locatif et le terrain à bâtir relèvent en revanche du régime de droit commun. Une petite cession peut être exonérée lorsque le prix de vente ne dépasse pas 15 000 €. La première vente d’un logement autre que la résidence principale peut aussi ouvrir droit à une exonération sous conditions.

Le vendeur doit notamment ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédentes et réemployer le prix dans les 24 mois pour acquérir ou construire sa résidence principale. Ces conditions doivent être vérifiées avant de retenir cette exonération dans une simulation.

Attention au régime de détention

Une SCI soumise à l’impôt sur le revenu relève généralement du régime des plus-values des particuliers, au niveau des associés. Une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés obéit à un régime professionnel différent. Le résultat fiscal ne se calcule donc pas de la même manière.

La même prudence s’impose pour le LMNP : la réintégration des amortissements peut modifier l’analyse. Avant toute promesse de vente, il faut communiquer au notaire la structure de détention, les déclarations passées et l’historique des amortissements. Le type de bien, la situation du vendeur et les opérations antérieures peuvent aussi modifier le calcul.

Vendre maintenant ou attendre : une décision à chiffrer avant de signer

Attendre peut être pertinent lorsqu’un palier d’abattement approche. Après cinq ans de détention, le forfait travaux de 15 % devient aussi disponible. À 22 ans, l’impôt sur le revenu disparaît ; à 30 ans, les prélèvements sociaux disparaissent à leur tour.

L’économie fiscale ne doit toutefois pas masquer une baisse possible du marché, des charges de détention ou un projet personnel à financer. Une année d’attente peut réduire l’impôt, mais elle peut aussi retarder la disponibilité du capital ou modifier le prix de vente. La décision doit donc comparer le montant fiscal économisé avec le coût concret du délai.

• Rassemblez l’acte d’acquisition, les factures, les frais de vente et les preuves d’occupation du logement.
• Demandez un calcul avec le prix de vente envisagé et une simulation à la date anniversaire suivante.
• Vérifiez si le bien est concerné par une exonération avant de raisonner en taux.
• Faites préciser le montant par cédant en cas d’indivision, de séparation ou de vente en SCI.

Le notaire calcule la plus-value, prélève l’impôt sur le prix lors de la signature et le reverse à l’administration fiscale. Son chiffrage sert de référence pour l’acte. Une simulation préparée en amont permet cependant d’ajuster le net vendeur, le calendrier de mise en vente et, si nécessaire, l’examen des situations complexes par un professionnel fiscal.